6 августа в Беларуси ожидается до +35 Доллар установил новый рекорд – 15 565 В Британии арендодатели могут попасть в тюрьму из-за съемщиков-нелегалов Минторг закрыл «Новоселкин» Госстандарт запретил реализацию строительных инструментов из России и Китая Размещение рекламы на сайте hata.by Успеть приватизировать и не прогадать: ответы на главные вопросы приватизации Белорусский отель с французским шиком: в Минске откроют «NOVOTEL MINSK MAYAKOVSKAYA» Как разделить недвижимость в случае развода Власти США выделили $3 млрд в помощь безработным ипотечным должникам

Чего следует остерегаться, ввязываясь в долевое строительство?

Опубликовано: 25 сентября 2012

Автор: Анна Копричева

Мы расскажем вам об этом на примере одного единственного дольщика, которому посчастливилось испытать на себе все прелести чиновничьего произвола.

Глава 1: Будь готов к чудесам!

А как еще назвать ситуацию, свидетелями которой стали участники долевого строительства по улице Солтыса? На конец февраля их дом был готов на 41%. А 1 марта процент готовности упал до 18%! Всё это, согласно справкам, которые высылал застройщик.

-Процент готовности дома – казалось бы, абсолютная величина…– ломает голову Юрий Алексеевич – мы обратились в РНТЦ (республиканский центр по ценообразованию в строительстве – примечание hata.by) с просьбой дать письменное подтверждение тому, что процент готовности дома может только расти, но никак не уменьшаться.

Ситуация, в которой дольщик берет подобные подтверждения у РНТЦ - не оголтелая фантазия Филипа Дика, не антиутопия Джорджа Оруэлла, а наша с вами реальность, такая абсурдная, такая диковинная… Чиновники, для которых не очевидно, что строительство дома не может идти в обратном направлении – это так типично для социально-ориентированного государства, каким позиционирует  себя Беларусь.

Секреты этакого чародейства Управление капитального строительства (УКС) корреспондентам Хаты не раскрыл. Ни подтверждать, ни опровергать эту информацию чиновники не посчитали нужным. Как застройщикам удалось возводить дом в режиме обратного воспроизведения осталось тайной за семью печатями, и для нас, и для дольщиков.

Глава 2: Цена на квадрат подскакивает задним числом

За месяц до планируемой сдачи дома, не предоставив ни обоснования, ни расчета, УКС приносит на подпись дольщикам допсоглашение, в котором прописана новая цена квадратного метра -6 600 000 б.р., то есть больше договорной в 2,5 раза. УКС не волнует, какую сумму дольщики внесли к этому моменту. Согласно новым справкам от застройщика, дом готов на 18%. Эти 18% застройщик и считает оплаченными. Но как быть с остальными деньгами, которые лежали на счету УКС и обесценивались день ото дня? Кто мешал застройщику вкладывать эти деньги в строительство, пока они еще имели какую-то ценность?

-Застройщик пытался искать объективные причины, по которым дом не строился в срок. Валил на завод, который не обеспечил его стройматериалами. Мы поинтересовались, так ли это – с завода пришел ответ: стройматериалы поставлялись в срок. Тогда застройщик стал обвинять банк в том, что он задерживал платежи. Но банк не является стороной по договору между нами! Если в банке нет денег, об этом нужно было в первую очередь оповестить дольщиков: писать письма, звонить, собрания назначать – что угодно. Но с нами работа вообще не велась в течение года. И вдруг они нас ошарашили вот этой радостью.

Глава 3: Концы в воду, или что на самом деле значит «предоставить расчет»

Согласно указу о долевом строительстве, застройщик должен предоставить дольщику обоснованный расчет цены договора. УКС трактует эту фразу по-своему: мол, расчет в принципе есть, но прилагать его к договору никто не обязан, а ознакомиться – пожалуйста. Приходите, ознакамливайтесь.

-И действительно, в УКС лежал расчет на 5 страниц мелким шрифтом, который нам не разрешили ни копировать, ни фотографировать. Мы вдвоем с другим дольщиком просто переписали его от руки. Но конечно, это не могло явиться доказательством в суде.

По мнению дольщиков, застройщик наделал в расчете кучу ошибок, в том числе и арифметических:

- По итогу погрешность составила около 10 % - включили сети, которые мы не должны были оплачивать как льготники, расчет был произведен неверно, неправильно применены индексы, плюс застройщик взял себе завышенную прибыль. Всё это мы написали в следственный комитет. Оттуда нам ответили, что никакого состава преступления не нашли. А я насчитал там 5 миллиардов черной прибыли с трех домов!

Дольщики обратились в РНТЦ, который, в свою очередь, дал ответ: мы не можем определить, правильно ли рассчитана цена на квадратный метр, для этого нужно иметь перед глазами расчет. Однако, индексы за это время изменились всего в два раза, тогда как цена вашего квадрата увеличилась в 2,5.

В ответ на недоверие дольщиков, УКС обратился в Минскценоконтроль и получил там заключение: «методология расчета соответствует методике». Формулировка загадочная, что и говорить. Тем не менее, она была с готовностью принята всеми инстанциями.

- Мы писали в администрацию района, в прокуратуру, но это не дало никаких результатов. Везде нам отвечали, что между нами и застройщиком существуют договорные отношения и, если мы чем-то недовольны, то вправе обратиться в суд.

Глава 4: Обратиться в суд – так ли это просто?

Перед дольщиками стала дилемма. Сами по себе ошибки в допсоглашении не давали им основания для обращения в суд:

- Если дольщик не согласен с новой ценой, он просто платит по старому тарифу. Тут нет повода для судебного разбирательства, поскольку права дольщика не нарушены. Напротив, это застройщик может обратиться в суд по факту того, что его убытки от строительства не возмещены - Александра Пыльченко, эксперт в области жилищного права.

С другой стороны, подписанный доп. автоматически снял бы с застройщика всякую ответсвенность. В момент, когда дольщик ставит свой автограф под ним, он соглашается с ценой, с тем, что ему не предъявили расчета и со всеми остальными нюансами. Подобный росчерк пера становится этакой точкой невозврата, после которой ничего нельзя изменить:

Александр Пыльченко:

- Цена согласована, ты поставил свою подпись, ну ошибки, а чего ты не проверил всё сам? Ты ж видел, что подписываешь? Видел. Суд такие дела даже не рассматривает.

Юрий Алексеевич, дольщик:

- То есть, с одной стороны, мы не имеем судебной защиты, с другой - мы боимся быть выкинутыми, потому что, как только договор будет расторгнут, наша квартира будет незамедлительно занята и, даже если мы выиграем судебную тяжбу, шанс вернуть квартиру в такой ситуации почти равен нулю. Льготный кредит мы тоже потеряем: раз квартиры нет, он автоматически закрывается. Это как когда в милицию звонишь, говоришь: меня убивают. А тебе отвечают: вот когда убьют, тогда мы заведем уголовное дело.

На нерешительность дольщиков УКС ответил радикально: стал рассылать письменные уведомления о расторжении договоров. Якобы, причина расторжения договора – неподписание доп. соглашения. И действительно, в договоре есть пункт о том, что если дольщик отказывается подписать доп., договор автоматически расторгается.

-Но я-то не отказывался. Я всего лишь требовал обоснования.

Мнение эксперта: УКС не может расторгнуть договор с дольщиком без его согласия. Такие вопросы решаются только через суд.

-Договор со мной формально не был расторгнут, но у меня уже было свидетельство того, что УКС это сделает. Даже дата была указана. Подобный документ можно считать односторонней сделкой: УКС уже сам всё решил и только ставит меня в известность.

Это и послужило причиной для обращения в суд.

Глава 5: Самый гуманный суд в мире.

На взгляд суда, фиксированная цена меняется по умолчанию каждый месяц вместе с изменением индексов и, независимо от того, приносит УКС допсоглашение на подпись, или нет. Хотя, в указе 396 недвусмысленно сказано: «Изменение цены договора допускается по соглашению сторон. Затройщик обязан известить дольщика о новой цене не менее чем за 10 дней до истечения срока очередного платежа с обоснованным расчетом его изменения». Разве эта формулировка оставляет место для двух толкований?

Независимый эксперт в области жилищного права, Александр Пыльченко:

-Ситуация, когда застройщик возводит дом по новой цене, а потом задним числом пытается изменить цену уже построенных метров – хоть и распространённая практика в нашем государстве, но абсолютно незаконная. В таких случаях дольщик имеет право обратиться в суд и требовать, чтобы ему отдали квартиру по той цене, которая была указана в договоре.

С расчетом цены договора получилось еще интересней. В суде фигурировал совсем не тот расчет, который дольщики переписывали от руки. Однако, цена осталась прежней. Визуальный обман или подлог документов?

В первый расчет, по мнению дольщика, в нарушении всех инструкций, была включена масса дополнительных затрат. По его словам, обнародовать его, и тем более предоставить суду было чревато последствиями для УКС. А, поскольку о новой цене жильцов уже успели уведомить на собраниях и в письменном виде, новый расчет УКС стал подгонять под старую цифру, чтобы исправить ошибки, а цена осталась неизменной.

Куда же включить 10% надуманной прибыли? Смета не резиновая, в ней всё строго, там лишних полмиллиарда не намутишь. Но есть одна затрата – материал. Её можно считать не по индексам, а по счетам фактуры - запросить у завода фактические цены и на их основании сделать расчет. По словам дольщика, УКС поступил именно так.

Мнение эксперта: В первоначальной смете и строительной документации рассчитывается цена договора исходя из того материала, который они собираются использовать. Если он решит использовать другие материалы, ему придется менять всю проектную документацию, а он не имеет права это делать.

- Судья отказала в удовлетворении иска на том основании, что я не привел никаких доказательств существования второго расчета. И когда я просматривал документы по делу, я обнаружил, что там лежат оба расчета! В том числе и тот, который я нигде не мог найти. Оказывается, он всё это время просто лежал у меня в деле. В первом расчете видно, как они хотели получить дополнительные деньги, а во втором – как они их прятали. Поэтому я снова буду обращаться в суд, чтобы судья пересмотрела свои решения.

Сегодня дольщик намерен подать кассацию. Он считает, что поймал УКС на подлоге документов. Сочтет ли суд существование двух расчетов убедительным доказательством, пока не ясно. Опыт исков против застройщика показывает: даже самые исчерпывающие доводы рискуют погрязнуть в бюрократической волоките. Не удивительно, что у 396 указа, как у Библии, появляется столько вольных толкователей. Может и на этот раз, чем черт не шутит, в нем найдется подходящая размытая формулировка…

 

 

Наш эксперт - Александр Пыльченко, http://lawyer.by/


Оставьте Ваш комментарий





Коментарии к статье (5)

25 Sep 2012 в 19:55   |   nn

из-за таких вот сраных "экспертов" у людей появляются серьезные проблемы.

[ Ответить на этот комментарий ]

25 Sep 2012 в 19:55   |   НЕМО

О каком судебном разбирательстве можно говорить в нашей стране, когда творится такое беззаконие. В случае с домом по улице Янковского-Горецкого (застройщик ОАО "Монолитград", форум http://forum.onliner.by/v iewtopic.php?t=1318312 ) творится такое же беззаконие. Идут сплошные, противоречащие друг-другу отписки Исполнительная и судебная власть не являются независимыми. Никто не берет на себя ответственность. Страшно еще и то, что советы эксперта по обращению в суд являются почти бесполезными. Так, с одним из дольщиков вышеуказанного дома уже расторгнут договор в суде Партизанского района судьей Барановским. В кулуарах, судья говорил, что, несомненно, истец прав. Но он не может принять решения в пользу истца, ибо его "подвесят за причинное место". Он не может создать прецедент. В противном случае, "ляжет" вся строительная отрасль.

В конце концов, судья перенес заседание с пятницу на вторник. Во вторник истец узнает, что в понедельник было принято решение в пользу ответчика. БЕЗ ПРИСУТСТВИЯ ИСТЦА И ЕГО АДВОКАТА, ХОТЯ В РЕШЕНИИ СУДА ЗАПИСАНО, ЧТО ОНИ ПРИСУТСТВУЮТ. Этот текст можно найти на вышеуказанном форуме. В Министерстве архитектуры и строительства говорят, что только идиот пойдет в долевое строительство.

ГРАЖДАНЕ. ПРЕДУПРЕЖДАЮ ВАС: 100 РАЗ ПОДУМАЙТЕ, ПРЕЖДЕ, ЧЕМ ЛЕЗТЬ В ДОЛЕВОЕ. ОСОБЕННО, ЕСЛИ ЗАСТРОЙЩИК ГОСУДАРСТВЕННЫЙ, КАК В ЭТОМ СЛУЧАЕ.

[ Ответить на этот комментарий ]

26 Sep 2012 в 18:58   |   hata

Цитата:

Сообщение от: НЕМО

О каком судебном разбирательстве можно говорить в нашей стране, когда творится такое беззаконие. В случае с домом по улице Янковского-Горецкого (застройщик ОАО "Монолитград", форум /go/http://forum.onliner.by/v iewtopic.php?t=1318312 ) творится такое же беззаконие. Идут сплошные, противоречащие друг-другу отписки Исполнительная и судебная власть не являются независимыми. Никто не берет на себя ответственность. Страшно еще и то, что советы эксперта по обращению в суд являются почти бесполезными. Так, с одним из дольщиков вышеуказанного дома уже расторгнут договор в суде Партизанского района судьей Барановским. В кулуарах, судья говорил, что, несомненно, истец прав. Но он не может принять решения в пользу истца, ибо его "подвесят за причинное место". Он не может создать прецедент. В противном случае, "ляжет" вся строительная отрасль.

В конце концов, судья перенес заседание с пятницу на вторник. Во вторник истец узнает, что в понедельник было принято решение в пользу ответчика. БЕЗ ПРИСУТСТВИЯ ИСТЦА И ЕГО АДВОКАТА, ХОТЯ В РЕШЕНИИ СУДА ЗАПИСАНО, ЧТО ОНИ ПРИСУТСТВУЮТ. Этот текст можно найти на вышеуказанном форуме. В Министерстве архитектуры и строительства говорят, что только идиот пойдет в долевое строительство.

ГРАЖДАНЕ. ПРЕДУПРЕЖДАЮ ВАС: 100 РАЗ ПОДУМАЙТЕ, ПРЕЖДЕ, ЧЕМ ЛЕЗТЬ В ДОЛЕВОЕ. ОСОБЕННО, ЕСЛИ ЗАСТРОЙЩИК ГОСУДАРСТВЕННЫЙ, КАК В ЭТОМ СЛУЧАЕ.

 Огромное спасибо за ваш комментарий. Если вы заинтересованы в том, чтобы на hata.by появилась статья на эту тему, напишите нашему корреспонденту на privet-@mail.ru

[ Ответить на этот комментарий ]

26 Sep 2012 в 19:06   |   Pornokotiki

Цитата:

Сообщение от: nn

из-за таких вот сраных "экспертов" у людей появляются серьезные проблемы.

 NN, уточните

[ Ответить на этот комментарий ]

27 Sep 2012 в 15:59   |   Мимо проходил

Тема не раскрыта. И откровенно говоря тот, кто это написал (не знаю, дольщик, автор, эксперт) весьма далек от строительной области.

1. УКС не может расторгнуть договор с дольщиком без его согласия. Такие вопросы решаются только через суд.

Застройщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и без обращения в суд как раз-таки ввиду несогласия с новой ценой. Почитайте Указ, там все про это написано.

2. В первоначальной смете и строительной документации рассчитывается цена договора исходя из того материала, который они собираются использовать. Если он решит использовать другие материалы, ему придется менять всю проектную документацию, а он не имеет права это делать.

Её можно считать не по индексам, а по счетам фактуры - запросить у завода фактические цены и на их основании сделать расчет.

Причем здесь изменения в проектной документации? Материалы покупаются по факту. Подтверждающие документы (накладные например) и все в порядке. И цена будет отличаться от заложенной первоначально, здесь никаких нарушений нет. Или может автор наивно считает, что завод будет продавать материалы себе в убыток зато по нормативноустановленной стоимости? :)

И таких замечаний вагон и маленькая тележка. Надо было для начала немного вникнуть в тему...

И еще вопрос. Насколько понятно из статьи, решение суда еще не вступило в законную силу, с какой стати оно вообще здесь упоминается? 

[ Ответить на этот комментарий ]

Читайте также:
1.157616