Для простоты разделим весь жилой фонд на несколько категорий. К первой отнесем новые, недавно построенные многоквартирные дома. Они отличаются тем, что все квартиры в них куплены, а не «получены» от государства. Вторая категория – старые многоквартирные дома, массовое заселение которых проводилось до эры рыночной экономики. В третью категорию поместим старые жилые здания с небольшим количеством квартир, скажем, от 4 до 24. Такие дома назовем малоквартирными – необходимость выделения их в отдельную категорию будет разъяснена ниже. Наконец, дома индивидуальной застройки, двухквартирные коттеджи и таунхаусы зачислим в четвертую категорию.
С последней категорией все ясно: чтобы управлять своим собственным домом, не нужно ни управляющей компании, ни ТСЖ. А вот первые три типа стоит рассмотреть внимательнее. Для этого вспомним, с какими проблемами может столкнуться собственник жилья в таких зданиях.

Нерешенные проблемы

Выбор наилучшего способа зависит от категории жилья

Перечислим проблемы простого гражданина, относящиеся к сфере коммунального, то есть общего хозяйства. В первую очередь это, конечно, обслуживание дома и прилегающей территории: уборка лестничных клеток, тротуаров и детских площадок, вывоз мусора и т. д. Далее отметим текущий ремонт – сюда относятся наладка капающих кранов, неисправных розеток и пр. Затем следуют капитальные ремонтные работы: замена водоводов, бойлеров, перекрытие крыш. Не следует забывать и о возможности аварийных ситуаций, таких как прорыв трубы или засор коллектора. Есть коммунальные проблемы и социально-экономического характера, например, неплатежи соседей за тепло и электричество.
Решения всех этих проблем могут быть реализованы в рамках любого из трех способов управления недвижимостью. Но выбор наилучшего способа зависит, конечно, от категории жилья. Попытаемся при помощи простой логики выявить оптимальные сочетания одного с другим. 

Решения без проблем

Для жилья первой категории характерен более или менее однородный материальный уровень собственников. Во-первых, каждый из них приобрел квартиру за деньги, что уже говорит об определенном уровне доходов. Во-вторых, понятно, что этот уровень соответствует цене квадратного метра в доме: элитное здание в престижном квартале заселяют более обеспеченные семьи, чем панельный дом в спальном районе. Но, так или иначе, жителям таких домов проще найти общие интересы. Они вполне могут позволить себе создание ТСЖ и даже оплату освобожденных руководителей товарищества.

 

Собственники квартир в старых многоквартирных домах более неоднородны как в материальном, так и в социально-культурном отношении. Поэтому создание ТСЖ для них может оказаться неподъемной задачей не только в финансовом плане, но и в плане организационном. Отдельной проблемой в таких домах могут стать неплательщики. Их долги в рамках товарищества придется компенсировать за счет других участников. Непосредственное управление в этом случае также не лучший выход: коммунальное хозяйство в большом доме имеет, как правило, сложную структуру. Мусоросборники, лифтерные, колясочные, телефонные и электрические шкафы – за всем этим необходимо постоянно следить. Значит, нужны специальные люди, которых, опять же, придется выбирать или нанимать всем домом. Вероятно, для таких домов наилучшим, а иногда единственно возможным вариантом будет привлечение управляющей компании.

 

Многоквартирные дома из первой и второй категорий составляют сегодня основной жилой фонд столицы. Но на периферии еще достаточно распространены одно-, двухподъездные малоэтажные дома. Ими в 60-х годах были застроены целые кварталы, и они до сих пор дают приют значительной части населения. Для их жителей первые два способа управления чаще всего неприемлемы. Поговорим об этом подробнее.

Сами себе хозяева

Два неплательщика в ТСЖ 12-квартирного дома могут послужить причиной отключения всех коммуникаций за неуплату

Казалось, когда разрабатывалась реформа ЖКХ, про существование старых небольших домов просто забыли. Но они существуют, и их жители также испытывают потребность в решении собственных коммунальных проблем. Создать на основе такого объекта ТЖС практически невозможно: даже после объединения нескольких рядом стоящих зданий средств участников товарищества окажется недостаточно для содержания управляющего аппарата. Но не это самое страшное. Два неплательщика в ТСЖ 12-квартирного дома могут послужить причиной отключения всех коммуникаций за неуплату, либо их долг придется распределять между оставшимися 10 квартирами. Для пенсионеров, преимущественно проживающих в таких домах, это может оказаться непосильной ношей.

Управляющие компании отнюдь не стремятся взять старые малоквартирные дома под свое крыло. Одних проблем с ремонтом не оберешься. На первом этаже течет канализация, на втором крыша, а этажа всего два: расходы как на большой дом, а доходов всего ничего. В результате управляющую компанию, скорее всего, назначит муниципалитет. Вероятно, это будет бывший ЖЭК со сложившимися «доперестроечными» условиями обслуживания, но с новыми рыночными ценами.
К счастью, Жилищный кодекс предлагает еще один вариант: непосредственное управление.

Пожалуй, на сегодняшний день это самый лучший выход для жителей небольших домов. Достаточно один раз собрать более 50 % жильцов. То есть для 12-квартирного дома это всего 7 человек. Не так уж и сложно, неправда ли? Каждый собственник при этом самостоятельно заключает договора водо- и электроснабжения, чем решается проблема неплатежей. Несложное хозяйство может вполне обслуживать живущий в этом же доме «рукастый» пенсионер, а любые траты, связанные с ремонтом, финансируются по мере необходимости по общей договоренности. Единственная серьезная проблема – капитальный ремонт. Если не удастся «выпросить» в муниципалитете средства для его проведения, оплачивать ремонт придется жильцам. Но зато они смогут непосредственно контролировать как его качество, так и стоимость.