Разместить объект«Современная недвижимость перестает быть товаром и все больше превращается в объект инвестиций, – заявил генеральный директор компании «Терра-недвижимость» Андрей Мажаров на круглом столе, посвященном успешности реализации инвестиционных проектов в Москве и Подмосковье, который проходил в рамках выставки Realtex. – При этом многие не могут себе позволить купить квартиру для проживания. Ожидать, когда остановится рост цен на недвижимость, не приходится. За исключением легкой заминки в 2004 году, ничего подобного не происходит».
По мнению Андрея Мажарова, спрос на московскую недвижимость бесконечен.
«Квартира является не просто товаром, – считает Андрей Мажаров. – На первый взгляд свойства жилой недвижимости говорят о высокой степени неопределенности, следовательно, о повышенном риске инвестиций. Но это не так. Бизнес в этой сфере отличается наименьшей конкуренцией и риском и наибольшей доходностью».
Инвестиции
Важнейшая особенность жилья – это также вложение инвестиций: одним из основных мотивов приобретения жилой недвижимости выступает расчет на увеличение ее стоимости в будущем.
По словам Андрея Мажарова, у жилой недвижимости отсутствует механизм ограничения цены, стоимость жилья не уменьшается со временем, так как практически не устаревает. К тому же стоимость недвижимости не падает в процессе потребления, как это происходит у большинства товаров. Разумеется, здание подвержено износу, но он чаще всего незначителен, если дом качественно построен. А базовый актив жилой недвижимости – земля – вообще не изнашивается.
Стоимость жилья определяется ожиданиями ее дальнейшего роста. Вместо механизма ограничения цены на рынке жилой недвижимости присутствует механизм повышения стоимости.
Загородная недвижимость
Загородные дома, в отличие от городского жилья, являются наиболее защищенными как объекты инвестиций, считает Андрей Мажаров. Каждый загородный дом уникален, но вовсе не факт, что коттедж автоматически принесет любому инвестору гарантированный высокий доход. Иногда девелоперы в погоне за прибылью забывают о предпочтениях потребителей, и тогда наступает разочарование, ведь основа инвестиционной ценности коттеджа – его высокие потребительские свойства.
«Инвесторы, чтобы заработать больше, выводят на рынок много элитных поселков, и есть опасение, что их (миллионеров) на всех не хватит», – заявил Андрей Мажаров.
Тенденции рынка
требуется наличие чересчур развитой инфраструктуры в доме. Например, года три-четыре назад дом без бассейна не мог относиться к элитной категории, а в настоящее время это вполне допускается участниками рынка. Зато резко возросли требования к качеству строительных работ и отделочных материалов, уровню инженерии и безопасности дома, и, безусловно, к репутации застройщика и архитектора. По мнению Анжелы Никифоровой, в прошлое уходит время, когда застройщики привлекали покупателей рекламой так называемой системы «Умный дом».
В подобных «интеллектуальных» домах современные технические новинки интересны покупателям лишь в момент продажи. Чаще всего система smart house бывает не нужна. А без приточно-вытяжной вентиляции, кондиционирования, трехфазной разводки, качественной очистки воды и воздуха, современного бойлера, автономной системы подогрева полов с подводкой по квартире, лифта к подземной парковке и других опций невозможно представить элитное жилье.
Большинство покупателей жилья класса люкс совершают не первую в жизни покупку и имеют возможность сравнивать. Поэтому им не требуется развернутая консультация эксперта, чтобы разбираться в том, что им предлагают застройщики. К тому же, в отличие от архитектуры, функциональные и технические характеристики здания – вещь объективная. Иначе говоря, в доме изначально и обязательно должно присутствовать все необходимое для комфортной жизни требовательного к удобствам человека.
Этот тезис можно отнести также к входной группе и придомовой территории. Комфорт жильцов, имидж дома на рынке и цены на квартиру во многом зависят от эксклюзивности дизайнерского оформления общественной зоны внутри здания и рекреационной площадки вне дома, насколько удачно спланировано пространство под них и т. д.
Вопросы к рассмотрению
Депутат Мосгордумы Иван Новицкий отметил, что существует несколько вопросов, требующих решения: например, контроль над реализацией инвестиционных проектов на территории города и координация этого процесса, переход к системе одного окна при оформлении необходимых документов.
Система конкурсов-аукционов на предоставление земельных участков по отдельной точечной застройке, на территориях кварталов для реконструкции, в зонах промышленной застройки, по мнению Ивана Новицкого, уже сложилась, дорабатывается нормативная база.
«Необходимо добиться взаимной ответственности города и инвесторов», – резюмировал Иван Новицкий.