Но считать, что достаточно просто найти риелтора – первого попавшегося – и все ваши проблемы будут как по волшебству решены, было бы ошибкой. Со специалистом по недвижимости необходимо грамотно выстроить отношения. Только в этом случае положительный результат гарантирован.

Поиски: днем с огнем

Человеку несведущему может показаться, что искать риелторов не так сложно – существует множество объявлений! Но проблема в качестве: действительно хороших и знающих специалистов среди них не так много.
Важным является мнение людей, которым потенциальный клиент доверяет (родственники, знакомые, коллеги), уже имевших дело с данным специалистом. Обратим внимание – важен именно конкретный специалист, а не компания, поскольку риелторский бизнес – это «штучная» работа, где огромную роль играет лично тот маклер, который ведет сделку. В одном агентстве и даже в одной комнате за соседними столами могут сидеть два человека, один из которых сделает все так, что вы еще лет десять будете посылать ему открытки на день рождения, а другой станет являться вам в кошмарных снах.

Если же отыскать риелтора по рекомендации не удалось, приходится начинать собственные поиски. Их результат во многом зависит от того, какую рекламную кампанию ведет данное агентство. Обилие рекламы – штука противоречивая.

С одной стороны, это свидетельство того, что компания крупная и стабильная, у нее есть имидж, которым она дорожит. С другой – реклама на языке бизнесменов называется «накладными расходами», компенсирует которые в конечном счете потребитель. Так что много у фирмы рекламных щитов на дорогах и модулей в прессе – значит, комиссионные окажутся большими.

Подписание договора

Следующий шаг – оформление отношений с риелтором юридически, т. е. подписание договора.
Обычно агентства имеют готовые бланки договоров, которые предлагают просто подписать, мотивируя это тем, что «все клиенты это делают» и «текст утвердил сам Генеральный директор!». Но не стоит идти у агента на поводу. По закону любой бланк договора является офертой, т. е. предложением. Вы вправе это предложение принять или не принять, или же предложить свои условия. Все это – предмет торга, причем абсолютно законного.

Изучая договор, необходимо следить, чтобы в нем была изложена суть оказываемых услуг, сроки, размеры комиссионных. С этим проблем обычно не бывает. Сложности, как правило, в том, что «во-вторых» – в «симметричности» договора. Обычно агентства пишут так, что «исполнитель обязуется» (и ни полслова о том, какое наказание полагается за невыполнение), тогда как каждый «прокол» клиента карается внушительными штрафами. Добиться в этом вопросе с агентством хотя бы паритета – наша задача.

 

Еще вопрос: что будет, если агентство совершило работу, но результата не добилось? Некоторые риелторы в таком случае уверяют, что клиент обязан оплатить их фактически затраченные усилия.

 

Если проявить определенную твердость духа (а денежные отношения вообще не для слабонервных), то добиться с агентством адекватного договора вполне возможно. Их (агентств) на рынке довольно много, намек на то, что мы сейчас поищем кого-нибудь посговорчивее, действует безотказно.

Считаем денежки

Еще пару лет назад сложившимся на московском рынке стандартом были 6 % от суммы сделки. Если вспомнить, что в комплекс услуг риелтора входит проверка юридической чистоты квартиры, многочасовые изматывающие переговоры с противоположной стороной обо всех деталях (день, час, какой нотариус или вообще без него, какой банк, кто куда и в какие сроки выписывается, порядок физического освобождения и, как говорится, «мн. др.»), то даже эта сумма вряд ли покажется несусветно огромной.

Однако мир с тех пор изменился.

Квартиры существенно подорожали – следовательно, увеличилось и «наполнение трудовыми долларами» каждого процента

Квартиры существенно подорожали – следовательно, увеличилось и «наполнение трудовыми долларами» каждого процента. А на рынке появились агрессивные новички, прежде всего «Агент 002», заявивший о готовности работать за 2 %. Все это заставляет даже грандов рынка, кряхтя и ругаясь на демпинг, снижать свои аппетиты.

Есть, правда, и обстоятельства, повышающие размер комиссионных. Самым сложным у риелторов считается расселение коммуналок – тут нужно одновременно найти квартиры сразу нескольким семьям, да и отношения между соседями бывают как в «Вороньей слободке» – каждый разъезжающийся смотрит не только на то, чтобы было хорошо ему, но и чтобы не слишком хорошо соседу. Если же речь идет о простой продаже свободной квартиры – красная цена такой работе $ 1000.

В общем, размер комиссионных – вещь также обсуждаемая, и тут имеется поле для торга. Однако при давлении на риелтора нужно не перестараться: ниже некоего уровня начинается откровенная халтура («они делают вид, что платят – мы делаем вид, что работаем»).

Постоянный контроль

 

К сожалению, модель «поручил работу риелтору – и забыл о проблеме» явно не про наш рынок. Контролировать приходится каждый шаг. Причем, как ни парадоксально, наиболее тщательно приходится следить за опытными агентами – потому что у них есть собственный интерес (взять с вас побольше денег), и свои обширные знания и умения они могут применить именно для этого.
Самый распространенный прием риелтора – игра на разнице цен: это когда продавцу говорят, что квартира стоит $ 120 тысяч, а покупателю – $ 130 тысяч. «Десятку» разницы агент просто кладет себе в карман. Противоядие – вникать во все вопросы, не стесняться расспрашивать всех, какие именно цены, комиссионные.

 

Что касается перспектив конфликтов с риелтором, то главное средство уже описано: это грамотно составленный договор, не оставляющий места для двусмысленностей. Также недурно бы почитать законы, главный из которых тут – Гражданский кодекс. Обычно даже намека на то, что вы знакомы с ГК и знаете, в какую прокуратуру нужно писать заявление, бывает достаточно для установления атмосферы всеобщего плезира.