Пошаговая инструкция к покупке

Прежде всего, постараемся понять, что нам вообще доступно за имеющиеся деньги. К сожалению, ориентироваться на опыт знакомых тут бесполезно: цены на московском рынке стремительно растут, минувший март поставил рекорд, которого не было еще никогда в истории, – 8 % роста. Это значит, что квартира, стоившая в начале месяца $ 100 тысяч, дорожала ежедневно на $ 300.

Реальный путь выяснить истинный уровень цен – регулярно «мониторить» рынок по газетам бесплатных объявлений, базам данных риелторских компаний. Но даже там будут встречаться «обманки» – квартиры, стоящие заметно ниже. Их то ли давно уже продали, но забыли убрать из базы данных, то ли сознательно используют для привлечения неопытных клиентов в расчете «раскрутить» их потом на эксклюзивный договор… В общем, понимание истинного уровня цен – тоже работа, которая потребует времени и сил.

Выбираем свободное

Все квартиры вторичного рынка можно разделить на две группы – свободные и «с альтернативой». В первом случае продавцу требуются деньги; во втором он сразу же покупает другую недвижимость.

Все квартиры вторичного рынка можно разделить на две группы – свободные и «с альтернативой»

Свободных квартир – меньшинство, и нынешнее состояние рынка явно не стимулирует увеличение их числа. Поэтому-то владельцы такого товара прекрасно осознают свои преимущества и ставят цену процентов на 15-20 выше «альтернативщиков». Несмотря на это, разумнее покупать свободное жилье – даже переплачивая. Связавшись с альтернативой, вы рискуете потерять время. Продавец через пару недель поднимет цену (его тоже можно понять – подбираемые им варианты дорожают), а потом и вовсе поймет, что ничего купить не может, и от сделки откажется. Пройдет месяц-другой, и цены за это время возьмут новые рекорды…

Смотрим квартиру

Этот аспект, вероятно, самый простой – в том смысле, что каждый человек сам хорошо знает, что ему нравится. Окна не на шумную дорогу, а на парк – эта мудрость не столь велика, чтобы подробно расписывать ее.
Поэтому обратим внимание на другие аспекты – менее известные. Вид из окна – штука изменчивая. Сегодня там зелень, а завтра построят многоэтажку. Поэтому следует по возможности разузнать градостроительные перспективы района. И, понятно, вряд ли об этом расскажет продавец – даже если знает.
Лучше всего, если окна выходят на юг и запад. Если на север – у вас никогда не будет солнца. Если на восток – это солнце будет будить рано по утрам, причем в мае-июле это самое «рано» будет начинаться часа в 4 утра.
Наш народ весьма запаслив, поэтому многие квартиры захламлены до невозможности. Чтобы понять истинные размеры комнаты, лучше смотреть на потолок – завалить его не удалось еще никому. Вообще, состояние квартиры – вещь поправимая, стоимость даже очень хорошего ремонта намного меньше, чем цена самой квартиры. Даже изменить планировку с получением всех необходимых разрешений стоит не так дорого, как кажется поначалу.

Квартирный вопрос

Чистота квартиры – понятие не санитарно-гигиеническое, а юридическое, иначе говоря, необходимо убедиться, что в истории квартиры не было каких-то темных пятен. Это обширная тема, поэтому ограничимся наиболее общими замечаниями – в квартире не должно быть людей, состоящих на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Если приватизация проходила до 1994 года, нужно выяснить, не было ли на тот момент несовершеннолетних и не исключили ли их из числа участников приватизации. Также угрозу представляют граждане, которые непонятно куда выбыли – например, признаны судом пропавшими без вести. Случаи, когда такие люди «воскресают» и начинают требовать свою долю недвижимого имущества, иногда происходят.
Работа эта осложняется тем, что никто, собственно, и не рвется предоставить покупателю нужную информацию. Получить ее можно только неофициально – у паспортисток ДЕЗа, старушек на лавочке у подъезда. И не скупиться при этом на лесть, шоколадки и славные 100-рублевые бумажки.

Проводим сделку

Технология сделок с недвижимостью выглядит так. Подтверждая намерение купить квартиру, покупатель дает продавцу аванс – не очень большую сумму, обычно $ 1,5-2 тысячи. После этого продавец начинает собирать документы – раньше этого делать нельзя, потому что срок «жизни» некоторых справок – всего один месяц.

Подтверждая намерение купить квартиру, покупатель дает продавцу аванс – не очень большую сумму, обычно $ 1,5-2 тысячи

Собрав документы, отправляемся в банк, где закладываем деньги в депозитную ячейку и подписываем специальное трехстороннее соглашение, в котором оговорено, кто и при каких условиях может забрать деньги. Ряд банков специализируется на таких операциях, у них есть и отработанные типовые соглашения.

Заключаем договор

После этого заключаем договор купли-продажи – это можно сделать у нотариуса, а можно в простой письменной форме (ППФ). Теоретически ППФ можно написать самостоятельно, практически же это лучше поручить профессионалам – юристам из риелторской компании. Затем договор подается для госрегистрации в специализированный орган – Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

После получения документов покупатель уже официально становится собственником квартиры, а продавец может отправляться в банк и получать деньги из ячейки

После получения документов – это занимает от недели до месяца – покупатель уже официально становится собственником квартиры, а продавец может отправляться в банк и получать деньги из ячейки. Остается передать квартиру физически – при этом подписывается передаточный акт, в котором стороны подтверждают, что квартира пребывает в удовлетворительном состоянии. Если продавец был зарегистрирован по месту жительства в продаваемой квартире, то ему надо еще сняться с регистрации. Покупателю рекомендуется удержать небольшую сумму ($ 1-2 тысячи), которые будут отданы продавцу после – это простимулирует его не тянуть с «выпиской».

Работаем с риелтором

В изложенной выше схеме совсем не фигурируют риелторы. Мы совершенно не хотели их обидеть. Просто дело в том, что и риелтор – если вы захотите пользоваться его услугами – будет действовать по той же парадигме. А задача клиента – контролировать эту работу. Ну и, конечно, «следить за руками» – риелторы, к сожалению, часто любят поиграть на разнице цен. Например, сказать продавцу, что квартира продается за $ 120 тысяч, покупателю – что за $ 130 тысяч, и положить разницу себе в карман. Поэтому проверять риелтора всегда необходимо.