Влияние финансового кризиса на офисную недвижимость Подмосковья и Москвы

Современная финансовая ситуация отразилась практически на всех аспектах экономической жизни страны, не стал исключением и рынок коммерческой недвижимости и, в первую очередь, офисная недвижимость Подмосковья и Москвы — своеобразный «индикатор» стабильности российского бизнеса.

Первые тревожные сигналы появились в IV квартале 2008 года — сократилось количество предложений. По данным Аналитического центра «МИЭЛЬ», фактическое введение в эксплуатацию новых офисных помещений оказалось на 28% меньше запланированного, а их суммарная площадь составила порядка 1 500 тыс. кв.м. Среди приостановленных проектов оказалось как неликвидное строительство, объекты с большой долей кредитных средств в бюджете, так и качественная недвижимость, получившая отсрочку для искусственного поддержания цен. Однако спрос упал не меньше — к концу прошлого года количество потенциальных покупателей и арендаторов уменьшилось на 35%.

Перенос сроков сдачи для большинства объектов оказался незначительным — уже в начале 2009 года на рынок было выведено около 450 тыс. кв.м. административно-офисных помещений, большую часть которых составили качественные объекты класса А. Одновременно, увеличивалась и доля вакантной «вторички», в результате объем предложений на начало 2009 года в три раза превысил докризисные показатели. Разумеется, что такой дисбаланс спроса и предложения вызвал резкое сокращение цен — стоимость объектов класса С и В уменьшилась на треть, чуть меньше пострадали объекты класса А. Тем не менее, падение цен не затормозило снижение спроса — на сегодняшний день пустует около 10% офисных помещений класса В и 13% офисов класса А.

Стали скромнее и амбиции столичных арендодателей — снижение ставок, согласно отчету «МИЭЛЬ», колеблется от 25 до 50%, только за март 2009 года средняя стоимость аренды квадратного метра снизилась на 14% и составила в апреле 510 у.е.

Описывая влияние финансового кризиса на рынок деловой недвижимости Московской области можно выделить несколько характерных черт:

1. Значительная потеря интереса к аренде офисных помещений со стороны одного из ключевых потребителей — банковского сектора — по данным Cushman & Wakefield на начало 2009 года в Москве было арендовано всего 1 600 кв.м, в то время, как в IV квартале 2008 года банки занимали около 66 500 кв.м. столичных офисов.

2. Перенос «центра тяжести» на арендные отношения — аналитики компании CB Richard Ellis указывают, что сегодня на долю покупателей приходится лишь 10% спроса, что в три раза меньше по сравнению с 2008 годом.

3. Наибольшие убытки девелоперы терпят на новых проектах — в недавно построенных офисных центрах класса А пустует порядка 37% помещений, в офисах класса В эта цифра достигает 47%.

4. Неравномерное снижение стоимости соответствует глобальным тенденциям падения цен на коммерческую недвижимость за рубежом: больше всего страдает наиболее дешевый сегмент, объекты С-класса и недвижимость за МКАД и в городах-спутниках, при этом элитные офисы в центре столицы подешевели незначительно.

5. Внедрение системы скидок и дисконтов. В отчете «МИЭЛЬ» указывается, что фактический уровень дисконта при покупке составляет до 50% от докризисных цен, не менее лояльные условия предлагаются и арендаторам — сегодня все реже указывается фиксированная ставка, на смену ей пришли индивидуальные скидки и гибкая ценовая политика.