Это объясняется тем, что приобретение недвижимости путем заключения договора непосредственно с застройщиком обходится дешевле, чем покупка аналогичного жилья у фирмы-посредника. Квартиры в строящихся домах - это выгодно, а для многих оформить квартиру в строящихся домах - единственный способ решения жилищной проблемы. Однако, принимать решение о покупке квартиры в строящемся доме нужно, обладая полной информацией о доме и компании, с которой вы будете строить свой дом.
Особенности покупки жилья в строящемся доме.
Покупка жилья в строящемся доме, или «на первичном рынке жилья», значительно отличается от аналогичной операции с «готовой» квартирой. Предметом сделки здесь является не недвижимое имущество, как таковое, а так называемые «имущественные права»: право на приобретение в собственность недвижимого имущества по завершении объекта строительством.
Строительство начинается после того, как некое лицо (лицо, как правило, юридическое, - хотя и не обязательно) получило в мэрии города Решение о выделении земельного участка под застройку и само разрешение на застройку. Данное лицо с этого момента называют «Застройщиком». Застройщик заключает договор со строительной организацией, которая принимает на себя обязательства по проведению работ, связанных со строительством объекта, и отвечает за качество этих работ - «Подрядчиком».
В качестве платы за подрядные работы, помимо денег, Заказчик, как правило, передает Подрядчику свои права на часть квартир в строящемся доме. Таким образом, после заключения договора подряда, правом на получение в собственность квартир по завершении объекта строительством обладает более чем одно лицо.
Для проведения части работ, которые в силу ряда причин не выполняет Подрядчик, привлекаются иные строительные организации – «Субподрядчики». Чаще всего, договор с такими организациями заключается по такому же принципу: оплата - часть деньгами, часть будущими квартирами.
Таким образом, круг лиц, обладающих правом на получение в собственность квартир по завершении объекта строительством, расширяется. Затем эти права начинают приобретать конечные потребители - граждане.
Строительство начинается после того, как некое лицо (лицо, как правило, юридическое, - хотя и не обязательно) получило в мэрии города Решение о выделении земельного участка под застройку и само разрешение на застройку. Данное лицо с этого момента называют «Застройщиком». Застройщик заключает договор со строительной организацией, которая принимает на себя обязательства по проведению работ, связанных со строительством объекта, и отвечает за качество этих работ - «Подрядчиком».
В качестве платы за подрядные работы, помимо денег, Заказчик, как правило, передает Подрядчику свои права на часть квартир в строящемся доме. Таким образом, после заключения договора подряда, правом на получение в собственность квартир по завершении объекта строительством обладает более чем одно лицо.
Для проведения части работ, которые в силу ряда причин не выполняет Подрядчик, привлекаются иные строительные организации – «Субподрядчики». Чаще всего, договор с такими организациями заключается по такому же принципу: оплата - часть деньгами, часть будущими квартирами.
Таким образом, круг лиц, обладающих правом на получение в собственность квартир по завершении объекта строительством, расширяется. Затем эти права начинают приобретать конечные потребители - граждане.
Передача и оформление прав на квартиру.
Одна из особенностей покупки квартир в строящемся доме - отсутствие типовых договоров. Условия строительства каждого нового дома, а также и юридическая основа права продажи каждой квартиры у того, кто ее предлагает, - индивидуальны.
Право собственности на квартиру во вновь построенном доме граждане приобретают лишь с момента государственной регистрации договора о передаче жилой площади. Даже если инвестор-застройщик и гражданин выполнят свои обязательства по договору, то есть гражданин полностью рассчитается с инвестором, а инвестор предоставит гражданину квартиру согласно договору, право собственности на нее возникает у гражданина только после регистрации факта передачи ему квартиры.
После приемки дома в эксплуатацию бюро технической инвентаризации производит обмер помещений этого дома и их паспортизацию.
Затем вся информация о доме, по данным бюро, заносится в базу данных Департамента муниципального жилья, который и выдает распоряжение о передаче в собственность квартиры конкретному физическому лицу. И только потом, на основании этого распоряжения, осуществляется регистрация договора о передаче квартиры данному конкретному лицу.
Участвовать в строительстве жилья можно и путем приобретения ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищных сертификатов, жилищных векселей и т. п.). Собственник жилищного сертификата имеет право при соблюдении определенных в проспекте эмиссии условий требовать от эмитента (юридического лица - заказчика на строительство жилья, осуществившего выпуск жилищных сертификатов) их погашения путем обмена на заключение договора купли-продажи жилых помещений (квартир), строительство которых финансировалось за счет средств, полученных от размещения (обращения) выпуска этих ценных бумаг или обязательств.
При заключении договора купли-продажи квартиры эмитент обязан предоставить всю необходимую информацию о качестве жилого помещения в соответствии с требованиями Закона РФ от 07.02.92г. «О защите прав потребителей».
Особый порядок передачи для завершения строительства и продажи установлен для незавершенных строительством жилых домов, находящихся в федеральной собственности, в том числе в полном хозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении организаций и учреждений, строительство которых прекращено или приостановлено из-за отсутствия в течение текущего года необходимого финансирования из федерального бюджета.
Передача таких домов для завершения их строительства и продажи осуществляется первоначальным заказчиком объекта исключительно по результатам инвестиционных и коммерческих конкурсов. В этих конкурсах могут принять участие как организации, так и физические лица - граждане, желающие приобрести в таких домах квартиры в собственность.
Право собственности на квартиру во вновь построенном доме граждане приобретают лишь с момента государственной регистрации договора о передаче жилой площади. Даже если инвестор-застройщик и гражданин выполнят свои обязательства по договору, то есть гражданин полностью рассчитается с инвестором, а инвестор предоставит гражданину квартиру согласно договору, право собственности на нее возникает у гражданина только после регистрации факта передачи ему квартиры.
После приемки дома в эксплуатацию бюро технической инвентаризации производит обмер помещений этого дома и их паспортизацию.
Затем вся информация о доме, по данным бюро, заносится в базу данных Департамента муниципального жилья, который и выдает распоряжение о передаче в собственность квартиры конкретному физическому лицу. И только потом, на основании этого распоряжения, осуществляется регистрация договора о передаче квартиры данному конкретному лицу.
Участвовать в строительстве жилья можно и путем приобретения ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищных сертификатов, жилищных векселей и т. п.). Собственник жилищного сертификата имеет право при соблюдении определенных в проспекте эмиссии условий требовать от эмитента (юридического лица - заказчика на строительство жилья, осуществившего выпуск жилищных сертификатов) их погашения путем обмена на заключение договора купли-продажи жилых помещений (квартир), строительство которых финансировалось за счет средств, полученных от размещения (обращения) выпуска этих ценных бумаг или обязательств.
При заключении договора купли-продажи квартиры эмитент обязан предоставить всю необходимую информацию о качестве жилого помещения в соответствии с требованиями Закона РФ от 07.02.92г. «О защите прав потребителей».
Особый порядок передачи для завершения строительства и продажи установлен для незавершенных строительством жилых домов, находящихся в федеральной собственности, в том числе в полном хозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении организаций и учреждений, строительство которых прекращено или приостановлено из-за отсутствия в течение текущего года необходимого финансирования из федерального бюджета.
Передача таких домов для завершения их строительства и продажи осуществляется первоначальным заказчиком объекта исключительно по результатам инвестиционных и коммерческих конкурсов. В этих конкурсах могут принять участие как организации, так и физические лица - граждане, желающие приобрести в таких домах квартиры в собственность.
Риски и выгоды покупки квартир в строящихся домах.
Самые распространенные проблемы при покупке квартиры в новостройке - срыв сроков сдачи жилья и задержки получения прав собственности. Часто заселение дома начинается несколько позднее, чем обещают строители. Только при получении свидетельства о регистрации покупатель успокаивается - квартира не оказалась проданной несколько раз, возможные споры разрешены, можно, наконец, прописаться (зарегистрироваться) в новой квартире. Это возможно только если уже заключен договор об обслуживании с паспортно-визовой службой и РЭУ. Иногда и этот процесс затягивается.
Можно столкнуться и с различного рода обманами, например, по следующей схеме: фирма-посредник по розничной продаже квартир дает рекламу, хотя не имеет права на этот вид продажи, либо строительство дома из-за отсутствия финансирования заморожено, или права на завершение строительства проданы другой организации, с которой у фирмы нет договорных отношений. Естественно, деньги покупателей остаются у фирмы-посредника, тяжба с которыми редко заканчивается в пользу обманутых покупателей.
Можно столкнуться и с различного рода обманами, например, по следующей схеме: фирма-посредник по розничной продаже квартир дает рекламу, хотя не имеет права на этот вид продажи, либо строительство дома из-за отсутствия финансирования заморожено, или права на завершение строительства проданы другой организации, с которой у фирмы нет договорных отношений. Естественно, деньги покупателей остаются у фирмы-посредника, тяжба с которыми редко заканчивается в пользу обманутых покупателей.
Как же не ошибиться?
При покупке квартиры в строящемся доме, нужно обратить внимание на следующее.
1. Продолжительность работы фирмы на строительном рынке (показательным можно считать срок более пяти лет).
2. Количество построенных домов (более пяти - хороший показатель).
3. Точность исполнения сроков строительства. Значимым фактом является финансовая и информационная прозрачность компании. Попросите в компании список построенных домов и поговорите с жильцами. В процессе такого общения можно выяснить, как обслуживают дом, в срок ли сдали, как ввели в эксплуатацию и т.д.
Только после этого можно принимать решение купить ли квартиру именно в этой новостройке.
Однако, несмотря на определенные риски и часто длительные сроки, у квартиры в новом доме масса достоинств - хорошие планировки, новые коммуникации, соседи равного социального статуса, возможность выбора отделки, перепланировки и объединения квартир на стадии строительства за сравнительно небольшую доплату, отсутствие череды предыдущих сделок, рассрочка.
Риски уравновешиваются выгодой. «За те же деньги такое же, но готовое не купишь. Нужен только обстоятельный подход и осознание того, что благоприятный результат зависит, в том числе и от самого инвестора. И не в последнюю очередь от того, кого инвестор назначит себе в помощники при совершении сделки.
Поэтому, прежде чем заключать договор на покупку квартиры, необходимо потребовать у фирмы лицензию на право розничной продажи жилья, а также проверить наличие у нее договора с фирмой оптовой продажи, выяснить организацию, которая ведет строительство дома, уточнить, какие квартиры остались еще не выкупленными.
1. Продолжительность работы фирмы на строительном рынке (показательным можно считать срок более пяти лет).
2. Количество построенных домов (более пяти - хороший показатель).
3. Точность исполнения сроков строительства. Значимым фактом является финансовая и информационная прозрачность компании. Попросите в компании список построенных домов и поговорите с жильцами. В процессе такого общения можно выяснить, как обслуживают дом, в срок ли сдали, как ввели в эксплуатацию и т.д.
Только после этого можно принимать решение купить ли квартиру именно в этой новостройке.
Однако, несмотря на определенные риски и часто длительные сроки, у квартиры в новом доме масса достоинств - хорошие планировки, новые коммуникации, соседи равного социального статуса, возможность выбора отделки, перепланировки и объединения квартир на стадии строительства за сравнительно небольшую доплату, отсутствие череды предыдущих сделок, рассрочка.
Риски уравновешиваются выгодой. «За те же деньги такое же, но готовое не купишь. Нужен только обстоятельный подход и осознание того, что благоприятный результат зависит, в том числе и от самого инвестора. И не в последнюю очередь от того, кого инвестор назначит себе в помощники при совершении сделки.
Поэтому, прежде чем заключать договор на покупку квартиры, необходимо потребовать у фирмы лицензию на право розничной продажи жилья, а также проверить наличие у нее договора с фирмой оптовой продажи, выяснить организацию, которая ведет строительство дома, уточнить, какие квартиры остались еще не выкупленными.
