Офисное зарубежье: кризис наступил – да здравствует кризис?

Говоря об офисной недвижимости Европы, безусловно, трудно не заметить общую для всего инвестиционного рынка тенденцию: продавцы снижают требования, покупатели — в лучшем случае выжидают. Ежегодный анализ, представленный компанией Jones Lang LaSalle, показал, что объем сделок в этом сегменте за «кризисный» 2008-й, снизился на 56% — то есть более чем вдвое. Для сравнения — торговая и складская недвижимость за тот же период потеряла 40% и 44% инвестиционных вливаний. Конечно, такое падение тоже можно назвать сокрушительным, однако в относительном выражении это меньше минимум на 25%.

Казалось бы, на этой минорной ноте можно и закончить. Что эти цифры означают для несведущего читателя? Что пора паковать чемоданы, строить бомбоубежища и, в общем, затаиться до лучших времен. Кстати, именно паника — основное оружие экономических потрясений. Поэтому дальновидные инвесторы понимают, что такое поведение — как раз самое неэффективное в условиях кризиса. Безусловно, деньги должны работать, и даже посреди «ядерной зимы» можно и нужно найти лучшие объекты для капиталовложений. Возможно, стоит переориентировать потоки — к примеру, вместо испанской недвижимости обратить внимание на магазины, бары, гостиницы Черногории, или наоборот? Поэтому — еще один факт.

При всей выраженной рецессии, коснувшейся офисного сегмента больше остальных, он по-прежнему продолжает лидировать в структуре инвестиций в коммерческую недвижимость: на его долю приходится более 50% вливаний. Более того, в некоторых регионах отмечена относительная стабильность (что на общем фоне – уже удивительно). А значит, предпосылки для этого имеются.

Обратимся к данным Astera/Atisreal International, опубликованным в конце марта. Как пример, возьмем Лондон. Бывший самый дорогой «офисный» город мира впервые за девять лет утратил пальму первенства, уступив ее Токио и Гонконгу (Cushman&Wakefield). В целом ставки арендной платы упали здесь на 18%, достигнув отметки в 23% в Вест-Энде (до 1403 €/м2). А предложение площадей выросло ровно вдвое, хотя спрос за ним явно не торопится. Это и понятно: наниматели выжидают еще более привлекательной коррекции цен, а финансовый сектор в этом регионе всегда был одним из ведущих, поэтому наиболее реалистичные сценарии говорят о дальнейшем опускании планки ценового дна.

Но при этом специалисты отмечают, что обострилась конкуренция инвесторов за интересный актив. Это означает, что игроки рынка прекрасно понимают — сейчас лучшее время для заключения арендных договоров хотя бы на среднесрочную перспективу. Сегодня возможно получить высококачественное здание, заложив в договоре ставки периода «дна» и лучшие условия.

И это — на примере страны, по которой кризис ударил достаточно болезненно! А если обратиться к Центральной и Восточной Европе, то в основном экономические показатели этих стран находятся на более-менее стабильном уровне. Пусть не Черногория, практически лишенная высококачественной офисной недвижимости как класса — но та же Турция, если верить Urban Land Institute и PriceWaterhouseCoopers, в своем отчете поинтересовавшихся мнением самых авторитетных инвесторов Европы, становится очень неплохим способом спасти и приумножить капиталы, пользуясь моментом.

А момент, безусловно, переломный…