6 августа в Беларуси ожидается до +35 Доллар установил новый рекорд – 15 565 В Британии арендодатели могут попасть в тюрьму из-за съемщиков-нелегалов Минторг закрыл «Новоселкин» Госстандарт запретил реализацию строительных инструментов из России и Китая Размещение рекламы на сайте hata.by Успеть приватизировать и не прогадать: ответы на главные вопросы приватизации Белорусский отель с французским шиком: в Минске откроют «NOVOTEL MINSK MAYAKOVSKAYA» Как разделить недвижимость в случае развода Власти США выделили $3 млрд в помощь безработным ипотечным должникам

Оценка недвижимости - консультация оценщика.

Опубликовано: 31 мая 2009

Автор: 1435

Юридическое положение объектов недвижимости.

Оценка любого объекта недвижимости начинается с осмотра объекта и установления его основных параметров, таких как площадь, местоположение, качественные характеристики объекта и т.д., но не менее важным является анализ юридических документов, определяющих правовой статус объекта и земельного участка под ним. Основным документом, подтверждающим права на недвижимое имущество, является Свидетельство о регистрации права, выданное "Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Этот документ, в соответствии с федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", подтверждает право правообладателя на объект недвижимости и является основным документом при проведении оценки.

Отсутствие свидетельства о регистрации права не является препятствием для проведения оценки недвижимости, но в этом случае оценщик описывает этот факт в отчете и производит оценку в предположении, что этот документ может быть оформлен в надлежащем порядке. Но, поскольку, в такой ситуации оценщик начинает опираться не только на факты, но и на предположения, то использование такого отчета может быть ограничено. Как правило, такие оценки производятся только тогда, когда нет сомнений, что регистрация данного недвижимого имущества в соответствии с законом действительно возможна.

Кроме прав самого правообладателя на объект недвижимости могут существовать и права иных лиц, это может быть право аренды (т.е. заключенный ранее долгосрочный договор аренды), право ограниченного использования (сервитут), недвижимое имущество может находиться в залоге и т.д. Права третьих лиц на оцениваемую недвижимость называются обременением и при их наличии потребуются документы, которые являются основанием для возникновения этих прав, на основе их анализа оценщик делает вывод о влиянии данных прав на стоимость объекта. Как правило, наличие обременений отрицательно сказывается на стоимости объекта недвижимости.

Часто случается, что права на объект, например на здание, разделены с правами на землю, на которой здание находится. Например, здание находится в собственности, а земля в аренде. В этом случае необходимо представление документов отдельно на объект и отдельно на землю.

Как проводится оценка недвижимости?

Первый этап в проведении оценки - это заключение договора с оценочной компанией. Поскольку неотъемлемой частью договора является комплект документов, описывающий технические характеристики объекта и определяющий права в отношении данного имущества, то на этапе согласования договора заказчик должен собрать данные документы и предоставить их оценщику в виде заверенных копий, заверение может быть нотариальным, либо документы могут быть заверены уполномоченным лицом заказчика. Комплект необходимых документов обычно включает в себя:

  • Копия свидетельства о регистрации права на оцениваемый объект недвижимости
  • Правоподтверждающие документы на земельный участок (свидетельство о регистрации права, договор аренды и т.д.)
  • Копия паспорта бюро технической инвентаризации на объект оценки.
  • Данные о наличии обременений.

 

После заключения договора производится осмотр объекта оценщиком. При проведении осмотра оценщик обязательно фотографирует объект и наиболее важные его части, если объект составной, и осматривает не только сам объект, но и прилегающую территорию, для того, чтобы составить полное представление о местоположении объекта оценки. Выбор методов оценки и информации, на которой она будет основана, - полностью прерогатива оценщика, но если заказчик может предоставить достоверную ценовую информацию о конкурирующих объектах, мы всегда благодарны за это. Ведь владелец объекта всегда хорошо информирован о конъюнктуре рынка в своем секторе и часто владеет информацией недоступной в свободном доступе. После сбора информации и выбора методов оценки проводятся расчеты и составляется отчет об оценке, который предоставляется заказчику в электронном виде на согласование. Заказчик должен рассмотреть отчет и высказать свои замечания, если они возникнут. Только после этого составляется отчет на бумажном носителе и передается заказчику. Один экземпляр отчета будет храниться у оценщика в течение трех лет, он может быть представлен в государственные органы по соответствующему запросу.

Как используется отчет об оценке?

Отчет об оценке любого объекта недвижимости является строго регламентированным документом, требования к которому описаны в законе "Об оценочной деятельности в РФ" и стандартах оценочной деятельности. Одним из этих требований является обязательное указание целей и задач проводимой оценки, что в дальнейшем будет определять разрешенное использование отчета. Заказчик должен очень точно представлять для чего он заказывает оценку, и как будет использовать ее результаты. Цели и задачи, для решения которых проводилась оценка, прямо записываются в отчете и использовать отчет по иному назначению будет невозможно. Наиболее распространенные задачи - это взнос недвижимости в уставной капитал, залог имущества, консультации при продаже объекта, переоценка основных средств предприятия. Но отчет, сделанный, например, для переоценки здания в бухгалтерском учете, не может быть использован для взноса того же здания в уставной капитал.

Отчет об оценке - документ доказательственного значения, т.е. он является доказательством того, что стоимость оцененной недвижимости равна величине, указанной в отчете. Согласно законодательству РФ отчет считается достоверным, пока в установленном порядке не доказано иное. Если у Вас возникли сомнения относительно достоверности какого либо отчета, то наиболее простым и надежным способом проверить отчет будет отдать его на экспертизу в один из экспертных советов по оценочной деятельности. Экспертные советы существуют при всех саморегулируемых организациях оценщиков, но наиболее авторитетный - это экспертный совет при Российском обществе оценщиков.

Компания "Старт-Альянс" - оценщик недвижимости.

Оценочная компания "Старт-Альянс" за время своей работы с 1999 г. накопила большой опыт оценки всех видов недвижимости, и в рамках данной статьи оценщики нашей компании хотели обобщить свой опыт общения с клиентами и ответить на наиболее распространенные вопросы, связанные как с самой оценкой, так и с юридическими аспектами положения объектов недвижимости, влияющими на стоимость недвижимого имущества. К сожалению, мы не можем в рамках данной статьи подробно разобрать все вопросы оценки недвижимости, как мы это делаем консультируя наших заказчиков, поэтому, если Вы не найдете здесь нужную для себя информацию, обращайтесь по телефону (495) 726-86-74 и мы поможем Вам разобраться во всех интересующих Вас вопросах.


Оставьте Ваш комментарий





Коментарии к статье (0)

Читайте также:
0.796292