Учитывая то, что в настоящее время основную часть жильцов в энергоэффективных домах составляют граждане, состоящие в очередях нуждающихся в улучшении жилищных условий, и то, что Беларусбанк приостановил выдачу льготных кредитов на строительство жилья, мы обратились к председателю наблюдательного совета ОАО «10 Управление начальника работ» Василию Устинчику – компании, являющейся генеральным подрядчиком крупнейшего на сегодняшний день заказчика строительства энергоэффективного жилья ОАО «10 УНР-инвест», и попытались выяснить у него, сохранено ли льготное кредитование строительства жилья в энергоэффективных домах, а также то, как компании удается работать в условиях валютно-экономического кризиса, удастся ли ей своевременно сдать запланированные к вводу в текущем году дома и какова перспектива строительства энергоэффективных домов.
– Василий Александрович, как известно, с недавнего времени Беларусбанк приостановил заключение новых договоров с гражданами, состоящими в очередях нуждающихся в улучшении жилищных условий, на строительство жилья. Коснется ли данная мера и нуждающихся граждан, строящих жилье в энергоэффективных домах?
– Что касается нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, строящих жилье в энергоэффективных домах долевым способом, то согласно законодательству они имеют право на получение 5-процентного льготного кредита сроком до 20 лет. Существует для них и еще одна льгота. Учитывая то, что цена квадратного метра в энергоэффективных домах на порядок выше по сравнению с другими домами, льготно кредитуемая площадь жилого помещения в них увеличена до 100%. На сегодняшний день только эти факторы помогают привлечь к строительству энергоэффективных домов нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан. И пока данную норму никто не отменял. Поэтому все запланированные объемы кредитных ресурсов на строительство наших двух энергоэффективных домов №№ 16 и 17 в Каменной горке-5 на пересечении улиц Неманская – Казимировская, предполагаемых к вводу в текущем году, поступают своевременно.
Что же касается дома № 1 по ул.Рафиева, то сейчас готовится решение Мингорисполкома на начало производства строительных работ. Дом строится по жилищным облигациям, и к настоящему времени порядка 20-30% квартир в доме уже выкуплены. Тем не менее, основная часть будущих жильцов – это молодежь, простоявшая в очередях нуждающихся в администрациях районов г.Минска по 5-7 лет. Однако в связи с отменой решения Мингорисполкома №101 им может быть отказано в предоставлении 5-процентного льготного кредита на строительство квартир долевым способом. Поэтому всем дольщикам, у которых есть проблемы с финансированием, мы предложили перезаключить договоры на строительство квартир меньшей площади. Тем не менее, многие дольщики еще выжидают и не принимают окончательного решения. Это ставит под угрозу финансирование всего объекта. По моему мнению, для стимулирования энергоэффективного строительства, если гражданин простоял в очереди нуждающихся порядка 20 лет, то ему должен быть предоставлен льготный кредит. Потому что за счет собственных средств он не только не сможет оплатить первоначальный взнос в размере 20-30% стоимости квартиры в энергоэффективном доме, но и не сможет в дальнейшем погашать кредит. Со своей стороны мы будем обращаться с предложением в Минстройархитектуры, чтобы для граждан, строящих энергоэффективное жилье, было сохранено льготное кредитование.
– Получается, что несмотря на сложности, возникшие в целом на рынке новостроек в связи с экономическим и валютным кризисом, а затем и с приостановлением льготного кредитования, Вы своевременно сдадите все свои объекты, запланированные к вводу в текущем году?
– Дом по ул. Неманская в Каменной горке мы уже сдали. Что касается 2-х домов по ул. Казимировская – Неманская, то дом № 16 предполагаем сдать досрочно, примерно в сентябре, хотя срок его ввода – декабрь. Дом № 17 также планируем сдать в текущем году, хотя по плану он должен сдаваться во втором квартале 2012 года. В настоящее время нами возводится еще один дом – по ул. Ложинская, 1 в Уручье. Если в текущем году удастся сделать вентилируемый фасад, то и этот дом сдадим досрочно, особенно учитывая тот факт, что с реализацией квартир здесь проблем нет. В доме уже забронировано порядка 50% квартир. А учитывая, что квартиры здесь предлагаются для свободной (коммерческой) продажи, основная часть будущих жильцов финансирует строительство за счет собственных средств.
– И все же, учитывая реалии сегодняшнего дня, удастся ли Вашей компании сохранить объемы строительства энергоэффективного жилья в 2012 году на уровне текущего года?
– Уже в текущем году мы начнем строительство 25-этажного дома в поселке Восточный. Также в IV квартале начнем осваивать площадку по пр.Дзержинского, где уже 2 года занимаемся отселением жильцов. Вообще же, начиная с 2004-2005 годов мы ежегодно увеличивали объемы ввода энергоэффективного жилья примерно на 30-50%. В 2011 году мы сохраним объемы ввода жилья на уровне прошлого года. А вот что касается дальнейших перспектив, то при сохранении финансирования в следующем году будет хорошо, если сдадим 2 дома в отличие от 4-х, планируемых к сдаче в 2011 И это несмотря на то, что мы планируем свое финансирование как минимум на год вперед, а также то, что у нас есть много льготников с кредитами, есть коммерческое жилье, есть какие-то иные запасные варианты.
– Что же в таком случае может произойти с финансированием строек?
– Сегодня у большинства застройщиков, причем независимо от того, к какой форме собственности они относятся – будь то коммерческой либо коммунальной, есть одна и та же очень серьезная проблема, которая заключается в том, что вот уже несколько месяцев административным ресурсом искусственно сдерживается и будет сдерживаться в дальнейшем рост индекса строительно-монтажных работ (СМР). Эта бомба замедленного действия, которая вот-вот взорвется, возможно, даже в этом году. Лично мне такая позиция Минстройархитектуры не понятна. Получается, что строители заправляют машины, получают металл, цемент и т.д. по старым ценам. А это в корне не верно. Например, по данным бухгалтерского учета нашей компании с начала года даже белорусские материалы подорожали в разы, не говоря уже об импортных. Так, к примеру, белорусский материал пенопласт в январе стоил 294 тыс.руб./куб.м, а в мае – уже около 1 млн.руб/куб.м. То же можно сказать и об окнах отечественного производства и других стройматериалах. Более того, сегодня строительные организации ощущают нехватку цемента, металла. Были случаи, когда белорусский цемент, перевезенный через границу Беларуси с Россией, завозили обратно в Беларусь, но продавали уже как импортный.
– Но по сравнению с другими домами при строительстве энергоэффективного жилья еще больше увеличивается импортная составляющая. Как же тогда укладываться в смету?
– Конечно. Поэтому в домах №№16 и 17 мы и отказались от вентилируемых фасадов. А в доме №17, где за счет сокращения сроков строительства предполагали установить импортный лифт, оборудовали могилевский, правда самого высокого класса. Тем не менее, надо сказать, что по утеплению дома нисколько не проигрывают, сохранена в них и рекуперация.
В то же время, произведенные нами расчеты показали, что даже с учетом индексации цен по договорам долевого строительства, на завершение строительства дома № 16 нам уже не хватает 3 млрд.руб. Правда, у нас договор составлен таким образом, что он учитывает сегодняшние реалии и позволяет сделать перерасчет дольщикам по фактическим затратам по окончании строительства. Но доплата должна быть произведена не кредитными ресурсами, а собственными средствами дольщиков. Что же касается дома № 17, то здесь ситуация еще более сложная. И все, опять-таки, потому, что индекс СМР искусственный, а не реальный.
– По всей видимости, такое положение дел может привести к конфликтным ситуациям между застройщиками и дольщиками, вплоть до судебных исков?
– Конечно. Уже есть необоснованные жалобы дольщиков на действия застройщиков. По сути, здесь сами власти сталкивают лбами застройщиков и дольщиков. Но самое страшное будет тогда, когда застройщик из-за нехватки денег не сможет завершить начатое строительство, причем не по своей вине и не потому, что он ошибся в своих расчетах, а потому, что индекс СМР слишком занижен.
Боле того, застройщик должен получить прибыль, на которую он сможет начать новое строительство. Сегодня рентабельность ограничена 5%. Но если от этих 5% вычесть деньги на содержание компании, реально остается порядка 3%. Например, мы свою прибыль планировали направить на строительство квартир с полной отделкой для семей, подлежащих отселению с пр.Дзержинского. Теперь не знаю, как это получится. В подобных условиях работы компании не удается пополнять свой оборот, не говоря уже о получении дивидендов. При этом застройщику надо возвращать кредиты, взятые на строительство. Практика показывает, что все подрядные организации последние 3 месяца работают в минус.
– Василий Александрович, а правда ли, что сегодня белорусские строители массово уезжают в поисках работы за границу?
– Лично мы тоже не скрываем, что ищем контакты с Россией. Нас сегодня готовы принять на работу в Балашихе на неплохих условиях. Однако, например, наша бригада, работающая на строительстве дома по ул.Ложинская, 1, не стремится ехать работать в Россию, потому что высококвалифицированные специалисты неплохо зарабатывают и на наших стройках. Они имеют зарплату более 2 тыс.долл.США в эквиваленте, но у них очень большая выработка. Правда сейчас, когда произошла девальвация рубля, заработки строителей упали. В то же время мы заинтересованы в своих высоквалифицированных кадрах и пытаемся их всячески поддерживать – например, предлагаем покупать жилищные облигации с 20-процентной скидкой. Насколько я знаю, чаще уезжают низкоквалифицированные строители из периферии, нежели из столицы.
– Подводя наш разговор к логическому завершению, хотелось бы спросить, какова сегодня ситуация в целом на столичном рынке новостроек, в каком положении находятся застройщики?
– Ситуация разная, но для большинства застройщиков весьма проблематичная. В сложном положении находятся и дольщики. Например, один мой коллега по бизнесу рассказал недавно, что на сегодняшний день дольщики задолжали ему порядка 40 млрд.руб. А еще один коллега сказал, что 150 дольщиков подали заявления с просьбой дать отсрочку второго платежа за квартиры в строящемся компанией жилом 220-квартирном доме в Каменной горке-5. Если Вы пройдете по городу, то сами увидите, что стоят коробки домов, где уже долгое время не работают краны, а стены не оштукатуриваются. И это все в разгар летнего сезона. Вывод напрашивается сам собой.
